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中海商业收获“里程碑”业绩，但120亿的目标仍很遥远

时间：2026-04-02 21:03:18 来源：星岛财经

(资料图片)

受房地产行业深度调整、市场下行持续影响，中海全年营收同比下降9.2%至1680.9亿元；毛利率收窄2.2个百分点至15.5%；归母净利润则下降18.8%至126.9亿元，公司股东应占核心溢利下降17.2%至130.1亿元，盈利端整体承压。

按收入结构分，中海商业增长呈现明显分化趋势。其中，写字楼收入近年来整体稳定在35亿元区间，酒店和其他商业物业收入维持在10亿元上下，增量空间有限。核心增长动力实际来源于购物中心，2025年购物中心租金收入达到23.9亿元，同比增长5.8%，规模较2022年几近翻番；此外，长租公寓收入3.5亿元，同比增长29.6%，增速领跑其他业务，但受基数偏低影响，整体贡献也有限。

在行业规律之下，持有型商业主要依托稳定租金盈利，毛利率总体较为稳定，内生提升空间不足，规模扩张仍是放大效益的核心路径。反观中海近年的扩张节奏，其收缩态势却十分明显。

2021—2023年，中海年均新增商业运营总建面约95.7万平方米，2024—2025年合计仅新增57.8万平方米，项目落地速度大幅放缓。拉长周期来看，过去五年其累计新增商业运营面积345万平方米，其中购物中心、写字楼分别占42.5%、33.4%，是该板块的重点发展方向。

截至4月2日收盘，中国海外发展报11.67港元/股，下跌1.68%，总市值1277.27亿港元。

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